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投資界 2019-10-09 19:40 搶發第一評

爆雷潮未消,長租公寓卻迎來了集體上市潮。

美東時間10月7日,長租公寓品牌青客公寓正式向美國證券交易委員會提交首次公開募股(IPO)文件,計劃在納斯達克上市,預計融資一億多美元。如果計劃順利,青客公寓將成為長租公寓海外上市第一股。

顯然,長租公寓正掀起一場IPO競賽。不久前,蛋殼公寓被爆計劃最快于今年赴美上市,募資金額為6-7億美元;另一家頭部亞美多一點點自如也傳出2020年赴美上市的消息,可能會籌集5-10億美元。

短短兩個月內,3家長租公寓頭部亞美多一點點傳出IPO消息,看起來未免太過巧合。同一時間,為什麼長租公寓都著急上市?

長租公寓狂飆史︰

6年拿下9萬間房源,“二房東”赴美IPO

青客公寓的崛起,堪稱是近幾年中國長租公寓的縮影。

作為一個流動人口大國,中國的租房需求相當大。當不規範的租房市場撞上消費升級的大環境,長租公寓市場便應運而生。自 2006年開始,青客公寓創始人金光杰就一直搜集相關數據進行調研。

在做律師小賺一筆之後,金光杰開始實施投資互聯網+公寓領域的想法。原本,他只想投點錢當做副業。但後來,投資人們的一番話卻將他徹底拉進了這個行業。據說,當時某家VC曾對他信誓旦旦地打包票︰“你來干,我們就投”。

2012年,青客公寓成立。“青客”是“青年客人”的縮寫,公司將拿到的房源進行標準化改造,再租給20-35歲的城市青年租客。租出去之前,青客會提前進行規範化裝修,租房價格卻不高,基本都在1000-2000元/間之間,受到不少年輕白領的歡迎。

在亞美am8初期,金光杰並不敢急于擴張市場,因為他發現,一般公寓做到兩三百間時很容易陷入增長瓶頸,他曾表示︰“和自如等具有較好背景的公司相比,青客最注重的目標是活下來。”

從2013年起,長租公寓開始火熱。彼時,國內的住宅價格經過多輪猛烈的上漲周期之後,首次置業的門檻已經大幅提高。房價的上漲已經確定性地將一部分人擋在了買房的門檻之外。買不起房,那就只能選擇租房,因此長租公寓品牌如雨後春筍般出現。

隨著競爭對手發力,青客公寓不得不走上狂奔之路。招股書顯示,2012年,公寓數量在900多間,到2018年底,青客公寓房源數量已經飆升至9.12萬間,復合年增長率達114%,共覆蓋6座城市。

如今,青客公寓已經在長租公寓領域佔據大片市場規模。招股書顯示,就總租賃房間價值和數量計算,目前青客公寓為國內長租公寓運營商的第三位。

一年燒錢近5億元

VC/PE輸血,長租公寓賺不賺錢?

狂奔背後,離不開投資機構的“輸血”。

公開資料顯示,2012年,青客公寓成立當年獲得紐信創投的天使投資;兩年後,達晨投了A輪1000萬美元;2015年,賽富和紐信聯合投資B輪1.8億人民幣;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯合領投C輪數千萬美元。至此,青客公寓股權融資累計超過1億美元。

根據招股書,IPO前,青客公寓創始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票權,投資機構中,凱欣資本持有股份最多,總共持有28.1%股份,紐信、賽富和摩根士丹利管理的私募基金所持股份分別為有9.3%、8.9%和8.9%。

(圖片來源︰招股書)

一直以來,長租公寓都被部分VC機構詬病盈利模式尚未成熟。根據目前的情況,長租公寓大多運營過重、盈利模式單一,運營方高度依賴地產資源,要想佔領市場,就得不斷砸進資金盤下大量房源成為“二房東”,再出租給租客。

招股書顯示,青客公寓從2017年的5.22億元增長到2018年的8.89億元,同比增長70.3%;截至2019年6月30日的前9個月,營收為8.98億。但是,在2017年、2018年,青客的淨虧損分別達2.45億元和4.98億元。

(圖片來源︰招股書)

錢花在哪兒了?產生收入前,青客公寓要先向房東預付幾個月的費用,並翻新整修,此外,公寓日常還存在運營費用、維護費用和營銷費用等。花錢的地方方方面面,收入來源卻幾乎都依靠租金。據IPO文件披露,青客公寓目前的平均稅前月租金只有1149元,平均入住時間8.5個月,如何覆蓋成本成了“老大難”問題。

盈利難,但長租公寓卻不得不繼續擴張。金光杰曾透露︰“3萬間-5萬間的規模,是公寓亞美多一點點的生存底線。長租公寓的商業模式是與租賃房源房東簽訂長期合約,經裝修改造後重新開放給租客,通過租金差異獲取利潤。前期需要投入房租、裝修等成本,假如房源總數小于1萬間,公寓管理難以做到精細化,資金鏈斷裂風險較高。”

這種情況下,青客只能努力尋求更多租戶,減少空置率,同時拿錢擴張。招股書顯示,青客公寓與11家金融機構達成了合作,意圖為租戶提供分期貸款的同時,也能用分期貸款所得收入采購新公寓或進行裝修。

值得注意的是,青客是行業唯一一家以26個月的長租期實行租金貸的亞美多一點點,前2個月是租客支付的押金,後24個月由租客還款。當然,這種做法遭到不少的吐槽。

長租公寓里的瑞幸?

上市,對手留給你的時間不多了

即便背負巨虧,但長租公寓還是紛紛踏上IPO之路。

前有蛋殼、自如,如今又有青客,長租公寓為什麼集體在這個時間點謀求上市?

這兩年,長租公寓頻陷“暴雷”危局,資金鏈斷裂宛如頭頂高懸的達摩克利斯之劍,今年以來,這種情況仍在繼續。2月,寓見公寓資金鏈斷裂後被麥家公寓收購;3月,因“租金貸”資金鏈斷裂的甦州樂棧公寓被蜜蜂村落網絡科技公司收購;7月,南京玉恆公寓資金鏈斷裂;8月,樂伽公寓轟然崩盤;而最近的一起就發生在半個月前,杭州德寓科技傳出資金鏈斷裂消息……“暴雷”背後,受害者眾多,房東和租客欲哭無淚。

隨著大量長租公寓倒下,VC/PE機構對于這個領域的態度愈加謹慎,再加上募資不景氣,長租公寓品牌從一級市場拿錢會越來越難,那就只剩下一條路——IPO,一方面轉向二級市場直接融資,同時也能讓之前的投資方退出。

對于長租公寓而言,現金流就是生命線。今年以來,蛋殼、自如相繼完成新一輪融資。企查查數據顯示,今年3月,蛋殼公寓獲得由Tiger老虎基金、螞蟻金服領投,高榕資本、愉悅資本跟投的5億美元C輪融資,投後估值超20億美元;自如則于今年6月拿到General Atlantic泛大西洋投資領投,紅杉中國、騰訊、天圖資本跟投的5億美元B輪融資,投後估值50億美元。

這已成一個微利行業。克而瑞研究數據顯示,長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%,現金流回正周期至少需6年以上。頭部亞美多一點點可能都吃不上肉,小亞美多一點點或許連湯都沒得喝。

多年來,業內多認同“房源即一切”,所以頭部瘋狂燒錢,跑馬圈地搶佔市場。較量之下,行業馬太效應愈發明顯。

SOHO中國董事長、聯合創始人潘石屹一直反對長租公寓,他曾直言燒錢亞美am8是一條不歸路,“不到1%的租金回報,租房的價格再翻一番還是虧本的。”

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